„Paweł i Gaweł w jednym stali domu,
Paweł na górze, a Gaweł na dole;
Paweł spokojny, nie wadził nikomu,
Gaweł najdziksze wymyślał swawole.”

Tak zaczyna się znana i lubiana bajka Aleksandra Fredry, gdzie maksyma „wolnoć Tomku w swoim domku” jest usprawiedliwieniem dla swawoli Gawła. Czy i dzisiaj jedynym środkiem obrony przed swawolami sąsiada jest, jak u Fredry, uczynienie przykrości naszemu sąsiadowi? Co zrobić, gdy z nieruchomości sąsiada wydostaje się smród, który uniemożliwia normalne funkcjonowanie albo gdy sąsiad kieruje na naszą posesję deszczówkę? Zapraszam do lektury.

Prawnicy dla zachowań, które zakłócają korzystanie z innych nieruchomości, posługują się pojęciem immisji. Kodeks cywilny zabrania takich zachowań i wprowadza następującą zasadę:

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jakie działania objęte są tą zasadą? Są to działania o charakterze pośrednim, które nie zostawiają trwałego śladu na sąsiedniej nieruchomości, ale można je traktować w kategoriach swoistego zanieczyszczenia, np. zapach, dym, dźwięk, wstrząsy.

Proszę jednak pamiętać, że działania te są zakazane o tyle, o ile zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Każda immisja pośrednia musi być więc indywidualnie zbadana z zastosowaniem powyższych kryteriów i dopiero wówczas można powiedzieć czy jest ona dopuszczalna czy też nie. Co ważne, znaczenie będą tu miały kryteria obiektywne, nie zaś subiektywne odczucia sąsiadów.

Dla obrony przed niechcianym zachowaniem sąsiada nie powinniśmy zatem uciekać się do zemsty, ale sięgnąć po środki przewidziane przez prawo. W pierwszej kolejności będzie to zwrócenie się do sąsiada o zaprzestanie takich działań. Jeśli nie dojdziecie do porozumienia na drodze polubownej, pozostaje zwrócić się do sądu z powództwem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie dalszych naruszeń. Dodatkowo jeśli w wyniku tych działań doznaliśmy szkody, możemy dochodzić stosownego odszkodowania.